Cher réseau
Ravie que vous soyez au rendez-vous pour la lecture de ma 2ᵉ newsletter qui se veut tout aussi ludique et agréable à lire que la 1ère. A la poursuite d’un regard différent sur le bail et les relations contractuelles Bailleur / Preneur, je vous propose une pause culturelle en levant le voile sur l’expression « 3 / 6 / 9 » et depuis peu 10 ». Une petite escale juridique sur l’indexation annuelle du loyer qui a connu quelques évolutions.
Et pour finir, à vos agendas pour une nouvelle programmation d’ateliers (en visio et en présentiel) dédiés au bail commercial.
Contactez-nous par mail : contact@audit-act.com
pour convenir d’un rendez-vous et échanger de vives voix sur votre projet !
À y regarder de plus près la durée minimum légale du bail commercial peut sembler longue puisqu’elle est de 9 ans. Mais rassurez-vous, cette matière est reconnue pour sa liberté contractuelle, à savoir la possibilité de négocier les clauses du bail excepté celles qui sont imposées par la loi.
Le législateur, dès la naissance du statut des baux commerciaux, a offert la faculté de résiliation triennale au locataire. Ce dernier peut mettre fin à son contrat de location tous les 3 ans (Art L 145-4 Cce), contrairement au Bailleur qui est tenu de respecter la durée des 9 ans pour pouvoir poser congé (sauf exceptions), d’où l’expression « 3, 6, 9 ».
Cette faculté de résiliation triennale a toutefois été détournée au fil du temps par les bailleurs surtout ceux ayant le profil d’investisseurs. Ainsi, au nom de cette même liberté contractuelle, les institutionnels et fonds de pensions ont favorisé la signature de baux de 9 ans ou plus comprenant une durée ferme de 6 ans ou plus en intégrant dans l’acte la renonciation du Preneur (locataire) à la faculté de résiliation triennale.
Ainsi depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014 – dernière réforme en date du statut des baux commerciaux – le législateur a souhaité encadrer la durée du bail.
Cette dernière conserve sa durée minimum de 9 ans et seuls certains baux peuvent avoir une durée ferme, à savoir :
- Ceux dont la durée est supérieure à 9 ans (d’où l’apparition des baux d’une durée de 10 ans dont 6 ans fermes).
- Ceux portant sur des locaux à usage exclusifs de bureaux.
- Ceux portant sur des locaux monovalents (local qui a été construit pour une unique utilisation et dont la structure impose une modification lourde et onéreuse pour une autre activité).
- Ceux portant sur des locaux de stockage type entrepôts, locaux d’activité (3e du III de l’article 231 ter du CGI – Code Général des Impôts)
Contactez-nous pour respecter le formalisme et mettre fin à votre contrat de location au bon moment.
C’est quoi l’indexation annuelle ou la clause d’échelle mobile ?!?
A la naissance du statut des baux commerciaux, le législateur a prévu la révision triennale du loyer (évolution du loyer tous les 3 ans, et ce, à la demande du Bailleur ou du Locataire). Cette révision triennale est une disposition d’ordre public (Article L 145-15 Cce) qui s’impose donc aux parties contractantes.
Il ne faut toutefois pas la confondre avec la clause d’échelle mobile ou clause d’indexation du bail qui est le pur fruit de la liberté contractuelle. Cette clause existe et n’est insérée à l’acte qu’en cas d’accord entre le Bailleur et le locataire pour que l’augmentation du loyer puisse être lissée dans le temps.
Autrement dit, cette indexation permet de faire évoluer (à la hausse comme à la baisse) automatiquement (sans aucune demande écrite préalable) et ce chaque année, le loyer facturé par l’application de l’indice publié chaque trimestre par l’INSEE suivant votre secteur d’activité : l’ILC pour les activités commerciales et artisanales / ILAT pour les activités tertiaires.
Notez bien que depuis le décret 2022-357 du 14.03.22 la formule réglementaire de l’ILC a été modifiée et prise en compte par l’INSEE pour le 4ᵉ trimestre 2021.
La variation annuelle est toutefois à la hausse de 2,42 % suivant la publication de l’INSEE du 23.03.22.
A contrario, la formule réglementaire de l’ILAT demeure pour l’instant inchangée bien que la variation annuelle du 4ᵉ trimestre 2021 soit de 4,30 %.
A titre de comparaison, celle de l’Indice du Coût de la Construction (ICC) au 4ᵉ trimestre 2021 est de 5,07 % – soit une augmentation supérieure à celles des indices ILC et ILAT.
A titre indicatif – ci-dessous la formule de calcul du loyer indexé :
Loyer en cours × nouvel indice du trimestre de référence du contrat
Indice du même trimestre de l’année précédente
Contactez-nous pour la vérification de l’indexation ou la révision de votre loyer depuis votre entrée dans les lieux !
A vos agendas, la programmation des ateliers bouge !
Une seule thématique pour les porteurs de projets (création d’activité ou reprise d’activité) ou les commerçants exploitants :
« Les 5 problématiques les plus récurrentes des porteurs de projets et commerçants exploitants
Comment négocier sa location, reprendre un local, vérifier ses éléments de facturation et mettre fin au contrat de location ».
En visioconférence 3 créneaux tous les 15 jours & en présentiel 1 atelier mensuel suivi d’un témoignage client.
En visioconférence
Dimanche 8 & 22 mai de 18h à 20h
Lundi 9 & 23 mai de 16h à 18h
Jeudi 12 mai de 14h à 16h
Mardi 24 mai de 14h à 16h
En présentiel
Jeudi 19 mai de 14h à 16h
En visioconférence
Dimanche 12 & 26 juin de 18h à 20h
Lundi 13 & 27 juin de 16h à 18h
Jeudi 16 juin de 14h à 16h
Mardi 28 juin de 14h à 16h
En présentiel
Jeudi 30 juin de 14h à 16h
En visioconférence
Dimanche 10 & 17 juillet de 18h à 20h
Lundi 11 & 18 juillet de 16h à 18h
Mardi 12 & 19 juillet de 14h à 16h
En présentiel
Mercredi 20 juillet de 14h à 16h
À lire, si ce n’est déjà fait, le 3ᵉ article publié pour Initiative Essonne sur les travaux d’aménagement.
À vos commentaires ….
Et merci par avance pour celles et ceux qui seront « en mode kinder » pour le partage de cette nouvelle newsletter ! 😊
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